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婚姻20年以上の夫婦が居住用不動産を贈与する場合、最大2,000万円まで贈与税が非課税になる特例があります。本記事では、制度の適用条件や控除額の考え方、申告時の注意点、将来の相続や売却への影響まで、不動産実務の視点からわかりやすく解説します。

① 適用対象となる「夫婦関係」と「贈与の内容」

この2,000万円控除は、婚姻期間20年以上の夫婦に限定された特例です。

単なる夫婦であれば使える制度ではない点が重要です。

主な要件

婚姻期間が20年以上（法律婚のみ／内縁関係は不可）

贈与者は配偶者

贈与の対象が以下のいずれか

居住用不動産そのもの（自宅の持分など）

居住用不動産を取得するための金銭

実務上の注意点

不動産の「名義変更」だけでなく、資金贈与でも対象

投資用・賃貸用不動産は対象外

将来住む予定では不可（贈与後、実際に居住していることが必要）

👉 「長年連れ添った夫婦の生活基盤を守る」ための制度である点がポイントです。

② 控除額の仕組みと他の非課税制度との関係

この制度の最大の特徴は、通常の贈与税の基礎控除と併用できる点です。

控除額の内訳

配偶者控除：最大2,000万円

贈与税の基礎控除：110万円

合計：最大2,110万円まで非課税

具体例

自宅の持分を2,000万円分贈与

→ 贈与税は 0円

2,100万円の贈与

→ 基礎控除含め非課税で対応可能

よくある誤解

❌ 毎年使える → 一生に一度のみ

❌ 相続時にも再度控除される → 相続税対策としても有効

👉 生前に配偶者へ自宅を移すことで、相続時の課税対象から外せる点も大きなメリットです。

③ 申告手続きと将来の売却・相続への影響

この特例は、贈与税が0円でも必ず申告が必要です。

ここを怠ると、特例が使えなくなります。

必須の手続き

贈与を受けた年の 翌年2月1日〜3月15日に贈与税申告

必要書類例

戸籍謄本（婚姻期間確認）

不動産登記事項証明書

居住を証明する書類（住民票など）

将来への影響（重要）

配偶者が取得した不動産はその人の固有財産

将来売却する場合

取得費は贈与時の評価額になるケースが多い

譲渡所得税に影響するため、売却前に必ず確認が必要

👉 「贈与すれば終わり」ではなく、売却・相続まで見据えた設計が不可欠です。

まとめ（不動産実務視点）

ポイント              要点

適用条件              婚姻20年以上・居住用限定

節税効果              最大2,110万円非課税

注意点    一生一度・必ず申告・将来の売却税に影響

この制度は、

相続対策・名義整理・将来の売却戦略と密接に関係します。婚姻20年以上が最大のポイントですので住み替え等の際にはひとつの控除要点として見ても良いですね。