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相続で最もトラブルになりやすい資産、それは 不動産 です。

現金のように均等に分割できず、評価や価値観の違いが感情の対立を生みやすいためです。

私たちが実務で関わってきた中でも、

「実家を残したい人」と「売却して公平に分けたい人」が対立するケースは非常に多く、

結果として家族関係が壊れてしまう例を多く見てきました。

そうならないために、相続人として準備すべき 不動産視点の重要ポイント を2つお伝えします。

① 不動産の「相続評価額」と「実勢価格の差」を正確に把握する

不動産の評価には、

相続税評価額（路線価評価・固定資産税評価） と

市場価格（実勢価格） の2種類があります。

しかし、この2つが大きく乖離していることは珍しくありません。

例として：

相続税評価額：2,000万円

実勢価格：3,000万円

このように1,000万円もの差が出るケースも多く、

これを理解せずに遺産分割を進めてしまうと、

「不公平だ」「説明が不足していた」という争いに発展する可能性があります。

相続人としてまず行うべきことは、

不動産の現状調査と専門家による査定、

そしてその結果を家族全員で共有することです。

● 登記事項の確認

● 境界確定の有無

● 法律上の制限（接道・用途地域・再建築可否 など）

● 建物の劣化状況

● 収益不動産の場合は賃料・利回り・契約内容

これらの情報を整理し、客観的な資産価値を“見える化”することが、相続トラブル防止の第一歩です。

② 「出口戦略」を設計し、相続後の選択肢を明確にしておく

不動産は相続して終わりではありません。

維持管理・税金・将来の売却リスク を考慮した上で、

どのように扱うのが最適なのかを事前に決めておく必要があります。

検討すべき選択肢は大きく4つ：

売却（換価分割）

共有のまま保有

特定の相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払う（代償分割）

賃貸運用による収益化

例えば共有名義で相続した場合、

売却時に全員の同意が必要となり、将来的に売りたいタイミングを逃す可能性があります。

結果、 空き家化による資産価値の低下 や

固定資産税・修繕費などのランニングコストの負担 が問題になります。

そのため、相続前に

将来的に売却するのか

残して利用するのか

賃貸として活用するのか

という 出口戦略 を家族で共有しておくことが重要です。

不動産の相続は、

感情だけで決めると争いの原因になり、

知識だけで決めると家族の気持ちを置き去りにしてしまいます。

大切なのは、

「事実の整理」＋「未来の選択肢」＋「家族の想い」 の3つをそろえること。

「まだ先の話だから…」と思っている今が、実は最良の準備のタイミングです。

まずはお気軽にご相談ください。